Résiliation de bail rural pour défaut de paiement des fermages
Résiliation de bail rural pour défaut de paiement des fermages : champ
d’application de la sanction.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui porte sur l’une des possibilités qu’a un propriétaire, bailleur de biens ruraux, de demander la résiliation judiciaire du bail : le défaut de paiement des fermages.
Aux termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime « (…) le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de (…) deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. »
Il en résulte que lorsqu’un preneur n’a pas payé, au moins deux fois, ses fermages, et que malgré une mise en demeure ce paiement n’est toujours pas intervenu dans les trois mois suivant la mise en demeure, le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de lui demander de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du preneur en place.
Il sollicite par ailleurs, en règle générale, le paiement des fermages non payés, des intérêts de retard, des dommages et intérêts et le remboursement des frais de justice qu’il a dû engager.
C’est sur un litige à propos de l’application de ce texte que porte l’arrêt ici rapporté (cass. 3è civ., 30 octobre 2013, n°12-22310, publié au bulletin).
- et Mme X étaient propriétaire bailleurs d’une ferme constituée, d’une part des bâtiments d’exploitation et d’autre part, d’une maison d’habitation.
Cette ferme était louée à M. et Mme Y.
Face aux défauts de paiements répétés des fermages ils ont, comme le leur permet l’article L. 411-31 précité, demandé la résiliation judiciaire du bail devant un tribunal paritaire des baux ruraux.
L’une des parties ayant interjeté appel du jugement du tribunal paritaire, la cour d’appel d’Angers a dû se prononcer sur la question de savoir si les bailleurs pouvaient s’appuyer sur des défauts de paiement de fermages relatifs à une maison d’habitation pour fonder leur demande de résiliation de bail.
En clair, la notion de fermage telle que posée par l’article L. 411-31 précité, comprend-elle aussi les loyers tirés de la location d’un bâtiment d’habitation dans le cadre d’un bail rural?
Relevant que quand bien même il existerait un seul bail, les loyers sont fixés séparément pour les biens à usage d’habitation et d’exploitation, la cour d’appel en a déduit que « les bailleurs ne peuvent invoquer, à l’appui d’une demande de résiliation fondée sur un texte visant le défaut de paiement des fermages », le non paiement du loyer stipulé pour les bâtiments d’habitation. »
Autrement dit, le loyer attaché aux bâtiments d’habitation ne serait pas un fermage au sens de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.
La Cour de cassation de censurer cette décision.
Les biens étaient loués en vertu d’un seul et même bail, soumis au statut du fermage et donc à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.
Les dispositions relatives au statut du fermage qualifient de « fermages » indistinctement les loyers tirés des biens à usage agricole ou d’habitation, quand bien même leur mode de calcul diffère.
Par conséquent, en jugeant que les loyers tirés des bâtiments d’habitation ne sont pas des « fermages », pour lesquels le défaut de paiement peut fonder une demande de résiliation de bail, la cour d’appel a commis une erreur de droit.
La sanction posée par l’article L. 411-31 n’est donc pas circonscrite aux seuls défauts de paiement des fermages attachés aux biens à usage agricole mais aussi à ceux à usage d’habitation dès lors qu’ils sont loués en vertu d’un seul et même bail rural.