Résiliation de bail rural – copreneurs et mise à disposition d’une EARL

L’arrêt que la Cour de cassation a rendu le 11 avril 2019 est l’occasion de rappeler quelles sont les obligations des copreneurs de baux ruraux, lorsque les biens sont mis à disposition d’une société.

Dans cette affaire, des propriétaires avaient consentis un bail à deux époux, sur un ensemble de parcelles de terre.

Les terres avaient alors été mises à disposition d’une EARL, au sein de laquelle seul l’un des preneurs était associé, l’autre ayant fait valoir ses droits à la retraite.

Préparant la transmission de leur exploitation, les copreneurs ont demandé aux bailleurs l’autorisation de céder le bail à leur fils mais, face à un refus, ils ont été contraints de demander cette autorisation au juge.

Dans le cadre de cette procédure, les bailleurs :

• ont demandé au tribunal de prononcer la résiliation de ce bail ;
• se sont opposés à la demande de cession.

S’agissant de la demande de résiliation, les bailleurs soutenaient qu’étant tous deux preneurs, les deux époux auraient dû être associés de l’EARL, de sorte qu’ils manquaient à leur obligation personnelle de mise en valeur des terres.

La Cour d’appel leur avait donné raison, ce que confirme la Cour de Cassation en ces termes :

« ayant retenu, à bon droit, que la faculté de mettre les biens loués à la disposition d’une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés, qu’à défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée, la circonstance que l’autre preneur soit effectivement associé étant sans incidence du fait du caractère indivisible du bail rural (…), la cour d’appel, qui a constaté que M. V n’avait jamais été associé et avait pris sa retraite le 31 mai 2008, a exactement déduit de ce manquement continu aux obligations statutaires que la résiliation du bail devait être prononcée » (Cass., 3è civ., 11 avril 2019, n°17-28859).

Par conséquent, la résiliation étant prononcée, la demande d’autorisation de cession n’avait plus lieu d’être.

Il convient donc d’être particulièrement attentif aux baux copreneurs, les difficultés rencontrées dans ce cadre étant désormais plus importante depuis la loi d’avenir pour l’agriculture du 14 octobre 2014 et l’obligation, pour le copreneur restant, de demander l’autorisation au bailleur que le bail continue à son seul nom postérieurement à la cessation d’activité de l’autre preneur.