Bail rural : le congé pour reprise jugé partiellement inconstitutionnel

En matière de statut du fermage, le bailleur ne peut résilier ou refuser le renouvellement du bail que dans des situations prévues par la loi. Les conditions d’exercice de ce droit sont elles aussi relativement strictes.

Notamment, l’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail pour reprendre les terres pour les exploiter ou les faire exploiter par un membre de sa famille. Les conditions à remplir par le bénéficiaire de la reprise sont définies par l’article L.411-59 du même code, et c’est bien souvent elles qui génèrent le plus de discussions dans le cadre des contentieux portant sur ces congés.

Dans sa décision du 11 mars 2022, le Conseil constitutionnel a été amené à se prononcer sur les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’opposer au renouvellement pour ce motif de reprise (QPC n°2021-978 du 11 mars 2022).

L’article L.411-47 du code rural prévoit en effet qu’il doit délivrer congé, au moins dix-huit mois avant, par acte d’huissier.

Mais pour favoriser la stabilité des exploitations agricoles, la loi permet au preneur de s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite. Dans ce cas, le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la date à laquelle le preneur a atteint cet âge et, pour reprendre les biens loués à l’expiration de cette période de prorogation, l’article L.411-58 impose au bailleur de re-délivrer congé au moins 18 mois avant la fin de la période de prorogation.

Prenons un exemple :

• Date de renouvellement du bail, 11 novembre 2022
• Age du preneur au 11 novembre 2022 : 60 ans
• Le bailleur délivre un congé pour reprise. Il refuse donc le renouvellement à compter du 11 novembre 2022.
  • Le preneur a la faculté de s’opposer à la reprise puisqu’il se trouve à moins de 5 ans de l’âge légal de la retraite (62 ans)
  • Le bail est prorogé jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge de 62 ans (par hypothèse 11 novembre 2024)

Et pour qu’il soit mis fin à cette période de prorogation, la loi prévoit que le bailleur « doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues à l’article L. 411-47. », c’est-à-dire par acte d’huissier et au moins dix-huit mois avant le 11 novembre 2024.

C’est sur cette condition de délivrance d’un nouveau congé que le Conseil Constitutionnel s’est prononcé. Et après avoir rappelé que législateur pouvait porter des atteintes au droit de propriété si elles sont justifiées par l’intérêt général et à la condition que ces atteintes ne soient pas manifestement disproportionnées, les sages ont constaté que telle que la loi était rédigée, si le preneur s’oppose à la reprise moins de dix-huit mois avant la fin de la période de prorogation, le bailleur n’a plus la possibilité de reprendre les biens puisqu’il lui faut délivrer congé au moins dix-huit mois avant la fin de la période de prorogation.

Il en déduit que cette obligation de délivrer un nouveau congé pour mettre fin à la période de prorogation n’est pas constitutionnelle. Il précise toutefois que cette inconstitutionnalité ne prendra effet qu’au 31 décembre 2022. Dans l’intervalle, le délai de 18 mois peut dans certains cas ne pas être respecté.

Il appartient donc désormais au législateur de tirer les conséquences de cette abrogation.