Mise à disposition des biens loués et conditions de résiliation – une appréciation pragmatique de la participation effective aux travaux?

Par trois arrêts du 26 septembre 2024, la cour de cassation vient à nouveau de se pencher sur l’épineux sujet des baux co-preneurs, largement complexifié lorsque les biens loués sont mis à la disposition d’une société d’exploitation.

Alors que les dispositions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime permettent à un preneur par ailleurs associé d’une société d’exploitation de mettre les biens à la disposition de la société, cette possibilité ne l’exonère pas de son obligation personnelle et effective de participation aux travaux. Les mêmes obligations doivent naturellement être respectées par l’ensemble des copreneurs.

C’est ainsi que la cour de cassation avait déjà établi que si l’un des copreneurs n’était pas associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition alors la résiliation était encourue sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-31 II, 3^e du code rural.

Les trois arrêts du 26 septembre 2024 posent une limite à cette possibilité. Si le bailleur entend rechercher la résiliation du bail au motif que l’un des copreneurs n’est pas membre de la société, alors il doit nécessairement démontrer l’existence d’un préjudice. à défaut et si la condition de la participation active, personnelle et continue est démontrée alors la résiliation ne sera pas prononcée. Les solutions visent notamment les hypothèses d’une société dont le capital serait détenu par une société elle-même détenue par les copreneurs ou bien celle d’une épouse copreneur non associé de la société mais qui participe effectivement. Autant de situations concrètes rencontrées fréquemment sur le terrain…