REVIREMENT – DESOLIDARISATION BAUX COPRENEURS – FACULTE DU COPRENEUR RESTANT – PLUS DE RESILIATION ?

Dans un arrêt du 30 novembre 2023, publié au bulletin, la Cour de cassation vient de préciser la portée de la formalité prévue par l’article L. 411-35 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime.

En application de cette disposition, lorsque l’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander l’autorisation au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom.

Par renvoi à tout manquement à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, l’article L. 411-31 fixe les cas de résiliation pour faute du bail, sans même que le bailleur ait à justifier d’un préjudice.

Bons nombres de contentieux se sont développés en cas de départ de l’un des co-preneurs sans respecter le formalisme de l’alinéa 3 de l’article L. 411-35 et la résiliation du bail (outre le défaut d’autorisation judiciaire de cession à un descendant car dans ce cas, la mauvaise foi reste caractérisée) était la sanction fatale.

La Cour de cassation considère ici que la formalité prévue par ce texte a pour objet de permettre au preneur resté en activité de régulariser la poursuite du bail à son seul nom et de préserver ainsi sa faculté de le céder dans les conditions de l’article L. 411-35.

L’alinéa 3 de l’article L. 411-35 ne serait qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1.

cet arrêt consacre un revirement attendu par les co-preneurs non désolidarisés et les praticiens.